Metodologija in vrednotenje

I. Metodologija

Oblikovanje grajenega okolja je križišče številnih, večkrat tudi nasprotujočih si interesov. Vendar pa je konfliktnost največkrat samo navidezna – izhaja iz pomanjkanja odprtega dialoga, s katerim ustvarjamo sinergijske učinke in pogoje za trajnostno naravnane in kakovostno oblikovane posege v prostor.

Koordinacija interdisciplinarnih procesov je naloga in odgovornost projektanta, ki vodi in organizira ustvarjalni dialog, stalno skrbi za jasno vsebino in ciljno usmerja projektno delo. Pri vključevanju izvajalcev in dobaviteljev pa skrbi tudi za transparenten konkurenčni dialog. 

Danes proces načrtovanja poteka s pomočjo BIM-a (informacijsko modeliranje stavb v digitalnem okolju), ki spremlja vse projektne faze, občutno poveča natančnost, transparentnost in prispeva k razumljivosti projektnih rešitev. Digitalizacija in vizualizacija projekta potekata od idejne zasnove dalje v skupnem interdisciplinarnem 3D-modelu, ki ne dopušča neusklajenosti pri razvoju projektnih rešitev.

I.1 Storitveni sklopi in projektne faze

• A IZHODIŠČA

  • A.1 URBANISTIČNA IZHODIŠČA

    Urbanistična izhodišča predstavljajo podlago nadaljnjim fazam prostorskega načrtovanja kot tudi nadaljnjim fazam izdelave projektne dokumentacije. V urbanističnih izhodiščih se z namenom opredelitve robnih pogojev za nameravano investicijo oz. umestitev v prostor zbere dokumentacija, ki evidentira in analizira prostorske omejitve (fizične lastnosti zemljišča, varstvene režime v prostoru, …) in urbanistične pogoje (namenska raba in druga določila iz prostorskih aktov) na posamezni lokaciji.

    Identifikacija robnih pogojev za gradnjo je podlaga nadaljnjemu konceptualnemu prostorskemu preizkusu umeščanja objektov v prostor, opredelitvi stavbnih tipologij (urbanistični zasnovi) ter zasnovi prometnih in infrastrukturnih ureditev.

    Urbanistična izhodišča predstavljajo zbir prostorskih in urbanističnih podatkov, na podlagi katerih se v začetni fazi projektiranja identificirajo in opredelijo robni pogoji za načrtovano gradnjo. Izdelava urbanističnih izhodišč zagotavlja načrtovanje urbanistično ustreznih rešitev, kar je bistveno za možnost realizacije investicijske namere ter za pridobitev ustreznih upravnih dovoljenj za njeno gradnjo in uporabo.

  • A.2 PROJEKTNA IZHODIŠČA

    Projektna izhodišča predstavljajo zbirno dokumentacijo za zagon projekta, ki opredeljuje investicijsko namero z vsemi izhodiščnimi podatki naročnika. Določajo potrebe uporabnikov, uokvirijo investicijsko namero z informacijami o robnih pogojih za gradnjo (tudi z urbanističnimi izhodišči (A.1.)), evidentirajo morebitna tveganja, izpostavljajo vse predvidljive in relevantne okoliščine investicijske namere in hkrati opredelijo stroškovni okvir z oceno vrednosti ter časovnico za realizacijo investicijske namere.

    Podatki, zbrani v projektnih izhodiščih predstavljajo podlago za odločanje o nadaljnjem načrtovanju rešitev in za temeljne razmisleke o gospodarnosti, financiranju ter načrtovanju stroškov. Na osnovi projektnih izhodišč se določijo jasni cilji investicije in oblikujejo projektne naloge za vsa področja projektiranja. Ciljni načrt ali Masterplan je strateški projektni in vsebinsko-programski dokument, ki grafično in opisno ponazarja prostorske in tehnološke potrebe objektov oz. stavbnih kompleksov, njihove razvojne potenciale in omejitve ter vsebinsko, finančno in časovno prikazuje njihove usmeritve, vizije in cilje razvoja.

    Izdelava ciljnega načrta temelji na natančni analizi obstoječega stanja in dobrem poznavanju razmer na lokaciji. Ciljni načrt je širok zbir strokovnih vsebin, ki omogočajo kvalificirano komuniciranje in usklajevanje z vsemi deležniki pri oblikovanju razvojne strategije. V ciljnem načrtu so evidentirane tudi z razvojem povezane priložnosti in stopnje tveganja, povezane z načrtovanim razvojem. Uspešna in gospodarna izvedba investicij temelji na jasni viziji trajnostno naravnanega razvoja, ki je utemeljena z analizo izvedljivosti, natančnim terminskim načrtovanjem in finančno vzdržnostjo.

    Namen ciljnega načrta je vzpostaviti strokovno podlago natančnih in preverjenih izhodiščnih podatkov za strateške odločitve pri večjih investicijah, predvsem pri razvoju ter razširitvah stavbnih kompleksov, ki vsebujejo večje število objektov in/ali zahtevnejše inštalacijske, organizacijske in tehnološke procese in sisteme.

    Projektna izhodišča definirajo pogoje, identificirajo tveganja in opredelijo cilje investicijske namere ter jasno usmerijo nadaljnje projektno delo.

  • A.3 PROSTORSKO NAČRTOVANJE

    Prostorsko načrtovanje je interdisciplinarna dejavnost, s katero se na podlagi izraženih pobud ter ob upoštevanju razvojnih usmeritev, javnih koristi, varstva okolja, ohranjanja narave, varstva kulturne dediščine in drugih omejitev v prostoru načrtujejo posegi v prostor. Prostorski razvoj se regulira z prostorskimi akti, ki se delijo na prostorske strateške akte, s katerimi se opredeljuje prostorski razvoj ter na prostorske izvedbene akte, s katerimi se načrtujejo posamezne prostorske ureditve in določa izvedbena regulacija za njihovo umestitev.

    A.3.1 Občinski podrobni prostorski načrt (OPPN)

    je prostorski izvedbeni akt, ki določa pogoje za izvedbo posegov v prostor in predstavlja podlago za izdajo predodločb in gradbenih dovoljenj. Z OPPN se podrobneje določijo urbanistične, arhitekturne in krajinske rešitve za posamezne prostorske ureditve ter določijo pogoji in zahteve glede lege, velikosti in oblikovanja objektov, priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno dobro, parcelacije, varovanja zdravja ljudi, ohranjanja kulturne in naravne dediščine, varstva okolja, varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami ipd. Obveznost izdelave OPPN se z občinskim prostorskim načrtom (OPN) opredeli predvsem za območja notranjega razvoja ali prenove določenih delov naselja, za kompleksne stanovanjske in poslovne gradnje, za umeščanje gospodarske javne infrastrukture, intenzivne kmetijske proizvodnje, turističnih in rekreacijskih dejavnosti v krajini, za prostorske ureditve lokalnega pomena, ki se načrtujejo zaradi posledic naravnih in drugih nesreč, za izkoriščanja mineralnih surovin in njihove sanacije, za izvedbe ukrepov s področja varstva okolja in ohranjanja narave ali za urejanje drugih problemsko ali prostorsko zaključenih območij v naseljih in krajini, če je to strokovno utemeljeno.
    
    Vsebinske rešitve OPPN morajo temeljiti na strokovnih podlagah, ki se pripravijo v obsegu, vsebini in obliki, ki ustreza zahtevnosti obravnavane problematike, omogoča usklajevanje razvojnih in varstvenih interesov ter zagotavlja transparentne strokovne rešitve.

  • A.3.1.2 Strokovne podlage

    predstavljajo izhodišča za pripravo prostorskih aktov in drugih nalog urejanja prostora. Obseg in vsebina strokovnih podlag se določita glede na namen in zahtevnost prostorskega akta, glede na vrsto prostorske ureditve, ki se jo umešča z OPPN, pa se opredelijo tudi področja, za katera se izdela strokovne podlage (npr.: arhitektura, krajinska arhitektura, urbanizem, geografija, geodezija, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine, varovanje zdravja ljudi, urejanje voda, varstvo okolja, promet in druga gospodarska javna infrastruktura, urbana ekonomija oz. druga relevantna področja).
    
    S strokovnimi podlagami se ugotovijo in analizirajo podatki iz prikaza stanja prostora ter drugi podatki, ki so pomembni za pripravo prostorskega akta (npr. problemi, razvojne potrebe in možnosti, stanje glede fizičnih lastnosti in pravnega stanja prostora, ranljivost prostora, tveganja in pričakovani vplivi na okolje, pričakovani učinki na gospodarski razvoj in družbeno-socialno okolje, vrednotenja in primerjave) oz. se z njimi utemeljijo predvidene rešitve.

  • A.3.2 Lokacijska preveritev

    je instrument prostorskega načrtovanja, s katerim se preveri ustreznost in izvedljivost individualnih namer za posege v prostor in omogoči manjša odstopanja od veljavnih pravil urejanja prostora na določeni lokaciji. Lokacijske preveritve se lahko izvajajo za tri različne namene: za določanje obsega stavbnega zemljišča pri posamični poselitvi, za individualno odstopanje od prostorskih izvedbenih pogojev in za omogočanje začasne rabe prostora.
    
    V postopku lokacijske preveritve se na podlagi izdelanega elaborata lokacijske preveritve, v sodelovanju z občino in občinskim urbanistom pri nosilcih urejanja prostora preveri in eventualno omogoči zgoraj navedena odstopanja od določil veljavnih prostorskih izvedbenih aktov.

    Prostorsko načrtovanje je interdisciplinarni proces umeščanja prostorskih ureditev v prostor z izdelavo prostorskih aktov.
    Občinski podrobni prostorski načrt (OPPN) je prostorski izvedbeni načrt, ki določa urbanistično ureditev območja in v katerem so podrobneje določeni pogoji in zahteve za posege v prostor na obravnavanem območju. OPPN se izdela v sodelovanju z občino na podlagi predhodno izdelanih strokovnih podlag ter zahtev, pogojev in usmeritev, ki izhajajo iz nadrejenih prostorskih aktov in smernic pristojnih nosilcev urejanja prostora.
    
    Lokacijska preveritev je instrument prostorskega načrtovanja, s katero se prevri ustreznost in izvedljivost individualnih namer za posege v prostor in omogoča manjša odstopanja od veljavnih določil urejanja prostora.

• B PROJEKTIRANJE

  Svetovalne in projektantske storitve se združujejo v projektno dokumentacijo (IDZ, IDP, PZR in PZI), ki se nadgrajuje od zasnove do izvedbenega načrta, iz nje pa kot izvleček nastaja dokumentacija za pridobivanje projektnih pogojev (IZP) ter dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), na osnovi katere se v upravnem postopku pridobi gradbeno dovoljenje.

  • B.1 IDEJNA ZASNOVA (IDZ)

    Idejna zasnova je projektna dokumentacija, ki opredeljuje konceptualne zasnove, vključujoč preučitev variantnih zasnov prostorskega umeščanja in arhitekturne, programske, tehnološko-procesne, konstrukcijske in inštalacijske zasnove nameravane gradnje.

    
    V idejni zasnovi se hkrati preverijo in pojasnijo urbanistični in drugi pogoji, zahteve in pričakovanja naročnika ter opredelijo oceno gradbenih stroškov in zunanje ureditve (GOI) za nameravano gradnjo, ki služi kot podlaga za odločanje o zasnovi investicijskega projekta.

    IDZ celovito opredeljuje načrtovano investicijo, poleg vsebinskih opredelitev pa služi naročniku tudi za načrtovanje financiranja in splošno predstavitveno gradivo projekta. Potrjena idejna zasnova z izbrano variantno rešitvijo predstavlja podlago za razvoj projektnih rešitev. 

  • B.2 IDEJNA ZASNOVA ZA PRIDOBITEV PROJEKTNIH IN DRUGIH POGOJEV (IZP)

    Idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev je dokumentacija, namenjena postopku pridobivanja pogojev s strani pristojnih mnenjedajalcev. Obsega gradivo za pridobitev projektnih in drugih pogojev ter projektnih izhodišč (za infrastrukturo, naravovarstvene, kulturnovarstvene pogoje…) za nadaljnje faze projektiranja. Izdela se v obsegu, ki je določen v Gradbenem zakonu (GZ¹) in Pravilniku o podrobnejši vsebini dokumentacije in obrazcih, povezanih z graditvijo objektov (Pravilnik²).

    Po vsebini IZP predstavlja izvleček iz predhodno izdelane IDZ, ki je že zasnovala ključne elemente nameravane gradnje. 

  • B.3 IDEJNI PROJEKT (IDP)

    Idejni projekt je projektna dokumentacija, v kateri se razvije in opredeli projektne rešitve na osnovi potrjene IDZ. V procesu projektiranja se z uporabniki preveri ustreznost konceptualnih zasnov, njihova funkcionalnost in izvedljivost, tehnična ustreznost in ekonomičnost ter identificira možne optimizacije. IDP vključuje celovite arhitekturne rešitve, umestitev v prostor ter celostno zasnovo objekta in njegove okolice, opredeli konstrukcijske rešitve, sisteme požarne varnosti, električnih in strojnih inštalacij ter tehnološko-procesne rešitve.

    IDP opredeli proračun gradbenih stroškov in zunanje ureditve, po potrebi tudi s pomočjo poizvedovalnih razpisov za glavne sklope del, ki služi kot podlaga za odločanje o idejnem načrtu investicijskega procesa. IDP definira tudi podrobno časovnico za realizacijo projekta.

    B.3.4 POIZVEDOVALNI RAZPISI za glavne sklope del v fazi IDP

    Poizvedovalni razpisi za glavne sklope del v fazi IDP so namenjeni temu, da se v projektno dokumentacijo vključi ustrezna in cenovno preverjena tehnična rešitev oz. oprema. S tem so zagotovljeni enaki pogoji dobaviteljem na trgu, hkrati pa je omogočeno naročniku, da se v fazi projektiranja s tehnično in cenovno primerjavo pravočasno odloči za izbor tehničnih rešitev oz. opreme.

    IDP je strokovno najzahtevnejša in vsebinsko najobsežnejša faza priprave projektne dokumentacije. Predstavlja zbir celovitih in medsebojno sistemsko usklajenih projektnih rešitev vseh strokovnih disciplin. Je osnova za pripravo dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) ter usklajena podlaga za pripravo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI).  

  • B.4 DOKUMENTACIJA ZA PRIDOBITEV MNENJ IN GRADBENEGA DOVOLJENJA (DGD)

    Dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) je namenjena pridobitvi mnenj in je osnova za upravni postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja. Vsebuje vse tiste podatke, na podlagi katerih se pristojni mnenjedajalci opredelijo glede skladnosti dokumentacije s predpisi, ter na podlagi katerih se pristojni upravni organ za izdajo gradbenega dovoljenja (Upravna enota ali Ministrstvo za okolje in prostor) opredeli glede skladnosti dokumentacije s predpisi, ki so podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja. Izdela se v obsegu, ki je določen v GZ¹ in Pravilniku².

    DGD po vsebini predstavlja izvleček relevantnih vsebin iz predhodno izdelanega IDP, ki je že določil ključne parametre nameravane gradnje, in so bistveni za upravni postopek pridobivanja mnenj in gradbenega dovoljenja. 

  • B.5 PROJEKTNA DOKUMENTACIJA ZA IZVEDBO GRADNJE (PZI)

    Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI) je dokumentacija, izdelana z namenom izvajalcu podati strokovna navodila za izvajanje gradnje. PZI je skladen z izdanim gradbenim dovoljenjem. Vsebuje podrobne načrte iz vseh strokovnih področij, ki so potrebna glede na namen, vrsto, velikost in zmogljivost gradnje. Izdela se v obsegu, ki je določen v GZ¹ in Pravilniku².

    PZI je zbir celovitih in medsebojno podrobno usklajenih detajlnih projektnih rešitev (načrtov, shem, tehničnih opisov ter specifikacij) iz vseh strokovnih področij, ki so projektna podlaga za izvedbo nameravane gradnje. 

• C PRIPRAVA GRADNJE

  Priprava gradnje je faza projekta, namenjena določitvi načina izvedbe (npr. izvedba z večjim številom izvajalcev ali z glavnim izvajalcem), zbiranju in analizi ponudb, usklajevanju in pogajanjem naročnika z izvajalci ter sklepanju izvajalskih pogodb. V primeru pomembnejših sklopov del oz. specifične opreme je smiselno na trgu preveriti  razpoložljive tehnične rešitve in nato izpeljati konkurenčni dialog za izbiro ustreznih tehničnih rešitev in izvajalca z namenom definirati optimalno rešitev s funkcionalnega kot tudi ekonomskega, trajnostnega in terminskega vidika ter pridobiti izvajalca za sodelovanje že v projektni fazi. Poleg strokovne in organizacijske podpore je za naročnika pri pripravi na gradnjo ključna tudi pravna podpora.

  • C.1 PRIPRAVA RAZPISA

    Priprava razpisa obsega pripravo projekta za razpis (PZR), s popisom del in predračunom gradbenih stroškov in zunanje ureditve, ki služi kot podlaga za odločanje o načrtu za izvedbo investicijskega projekta in za pripravo oddaje del in je opremljen z izvlečki načrtov PZI, dopolnjen z načrtom poteka razpisa in razpisno dokumentacijo s splošnimi pogoji za sodelovanje pri razpisu. Priprava razpisa za konkurenčni dialog za pomembnejše sklope oz. specifično opremo obsega pripravo izhodiščnih podatkov in grafičnih podlog s podrobnejšim opisom, dopolnjenim s planom poteka razpisa ter s splošnimi in posebnimi pogoji za sodelovanje na razpisu. 

  • C.2 IZVEDBA RAZPISA

    Izvedba razpisa obsega zbiranje in analizo ponudb izvajalcev in dobaviteljev, ki so predmet usklajevanj in pogajanj z naročnikom. Izvedba razpisa obsega strokovno-tehnično, organizacijsko in pravno podporo naročniku do sklenitve izvajalskih pogodb. Izvedba postopka konkurenčnega dialoga za izbiro ustreznih tehničnih, ekonomskih in trajnostnih rešitev in izvajalca obsega podrobno predstavitev izhodišč, predvidenih rešitev, usmeritev povabljenim izvajalcem, zbiranje in analizo ponudb, usklajevanje rešitev s posameznimi ponudniki ter sodelovanje pri pogajanjih do izbire ustrezne tehnične rešitve in izvajalca. 

  • C.3 PRIPRAVA NA ZAČETEK GRADNJE

    Priprava na začetek gradnje je strokovno-organizacijska storitev pri usklajevanju pogodbenih modalitet izbranih izvajalcev. Oblikuje se usklajen terminski načrt gradnje in načrt črpanja investicijskih sredstev ter druge organizacijske aktivnosti (varstvo pri delu, organizacija in koordinacija gradnje ipd.) pred začetkom gradnje.

    Priprava gradnje je faza projekta, v kateri naročnik sledi predvsem ekonomskim interesom, organizaciji in pravni varnosti pri realizaciji projektno dorečene investicijske namere. Strokovno-organizacijska in pravna podpora naročniku omogočata sprejem in realizacijo ustrezne odločitve. Namen in cilj konkurenčnega dialoga je vzpostavitev zaupanja med naročnikom, projektantom in izvajalcem, oblikovanje specifikacije storitev s stani projektanta oz. naročnika, ciljna komunikacija z udeleženci dialoga, kompleksna in trajna primerjava podanih rešitev ter končna odločitev naročnika.  

• D STORITVE MED GRADNJO

  Obseg in globina svetovalnih storitev med gradnjo izhajata iz izbranega modela izvedbe – med uveljavljene modele sodijo npr. izvedba z generalnim izvajalcem (en pogodbeni izvajalec, običajno gradbeno podjetje), izvedba z več izvajalci neposredna oddaja del po izvedbenih sklopih), izvedba z generalnim prevzemnikom in kombinacije med naštetimi modeli. Če naročnik sklepa večje število izvajalskih pogodb, potrebuje ob nadzorniku tudi skrbnika na gradbišču, ki vodi koordinacijo del posameznih pogodbenih izvajalcev.

  • D.1 NADZOR

    Svetovalno-nadzorne storitve obsegajo spremljanje in nadziranje gradnje v obsegu, skladnim z GZ¹. Ob formalno zahtevanem obsegu storitev po GZ¹ je smiselno nadzor dodatno razširiti na finančni nadzor ter zastopanje interesov naročnika med gradnjo do primopredaje objekta. Z dodatnim obsegom storitev nadzora (ki jih GZ¹ ne predpisuje) spremljamo zagotavljanje zastavljenih kakovostnih časovnih in finančnih okvirov gradnje ter zastopamo naročnika v upravnem postopku pridobivanja uporabnega dovoljenja.

    D.1.1 PROJEKTANTSKI NADZOR

    Med potekom gradnje zagotavlja nemoten prenos projektnih rešitev na gradbišče in sproti preverja skladnosti gradnje z izdelano projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem. Smiselno je, da se med potekom projektantskega nadzora evidentirajo vse izvedbene prilagoditve in spremembe. Tako nastaja kakovosten projekt izvedenih del (PID) že med gradnjo.

    D.1.2 NADZOR NAD GRADNJO V OBSEGU, OPREDELJENIM Z GZ¹

    Traja od zakoličbe objekta do pridobitve uporabnega dovoljenja. Pooblaščeni inženirji in arhitekti s posameznih strokovnih področij skladno z GZ¹ nadzirajo skladnost gradnje z izdanim gradbenim dovoljenjem, vgradnjo ustreznih materialov, zbirajo dokazila o ustreznosti vgrajenih materialov, sodelujejo pri izvedbi kontrolnih meritev, skrbijo za koordinacijo morebitnih sprememb med gradnjo ter ustreznost vodenja evidenc le-teh.

    V obsegu, opredeljenim z GZ¹, niso zajete storitve nadzora in obvladovanja stroškov gradnje, nadzora terminskega poteka del, sodelovanja pri prijavi začetka gradnje ter zastopanje naročnika pri upravnih postopkih, kot tudi sodelovanja pri končnih prevzemih, odpravi pomanjkljivosti in primopredaji izvedenih del oz. objekta naročniku.

    D.1.3 KONTROLA IN OBVLADOVANJE STROŠKOV GRADNJE TER DODATNA STROKOVNA PODPORA NAROČNIKU MED GRADNJO DO PRIMOPREDAJE OBJEKTA

    D.1.3.1 Zastopanje interesov naročnika med gradnjo po pooblastilu obsega pripravo vloge in sodelovanje pri prijavi začetka gradnje ter drugih upravnih postopkih, sodelovanje s področja gradbeno-tehničnih vprašanj pri inšpekcijskih in drugih pregledih gradbišča. Nadzornik je v primeru izvedbe z generalnim izvajalcem vezni člen med naročnikom in izvajalcem na gradbišču.
    
    D.1.3.2 Kontrola in obvladovanje stroškov gradnje obsega podroben stroškovni pregled izvedenih del (mesečni in končni obračun), pregled izstavljenih obračunskih situacij, kontrolo odstopanj, identifikacijo tveganj in pravočasno ukrepanje, posodabljanje načrta črpanja investicijskih sredstev ter sprotno poročanje naročniku. Obračun služi kot dokazilo za nastale stroške, po potrebi pa še za primerjavo in dokumentiranje. Podrobna kontrola stroškov gradnje pri izvedbi »na ključ« ni predvidena.
    
    D.1.3.3 Spremljanje poteka gradnje in ukrepanje v okviru danih pooblastil omogoča ustrezno ter pravočasno izvedbo pogodbenih obveznosti izvajalcev ter sprotno informiranje naročnika.
    
    D.1.3.4 Organizacija končnih pregledov, prevzemov in pregled odprave pomanjkljivosti vključuje tudi organizacijo primopredaje del oz. zgrajenega objekta naročniku.

    D.1.4 SUPERNADZOR – KONTROLA NAD IZVAJANJEM NADZORA (DRUG NADZORNIK)

    Je oblika nadzora, ki jo naročnik običajno vključuje pri zelo zahtevnih projektih kot dodatno kontrolo formalnega nadzora in kot dodatno strokovno podporo naročniku.

    D.1.5 ZASTOPANJE NAROČNIKA PRI PRIDOBITVI UPORABNEGA DOVOLJENJA

    Je storitev po pooblastilu naročnika, ki obsega pregled pripravljene dokumentacije o zgrajenem objektu, pripravo in zastopanje pri podaji vloge in sodelovanje pri upravnih postopkih za pridobitev uporabnega dovoljenja ter zastopanje naročnika pri tehničnem pregledu (za zahtevne objekte).

    Nadzor nad gradnjo, kot ga opredeljuje GZ¹, obsega predvsem storitve, ki zagotavljajo skladnost gradnje z zakonodajo in dovoljenji. GZ¹ se pri tem ne opredeljuje do modela izvedbe (generalni izvajalec, več izvajalcev, generalni prevzemnik) niti ne obravnava zaščite ekonomskih in pravnih interesov naročnika. Naročnik na podlagi lastnih potreb in zahtevnosti projekta smiselno opredeli obseg in globino razširjenih nadzorno-svetovalnih storitev.

  • D.2 KOORDINACIJA POTEKA GRADNJE

    Koordinator poteka gradnje je naročnikov skrbnik na gradbišču ter vezni člen z izvajalci ter ostalimi udeleženci (projektant, nadzornik, vodja gradnje, vodje posameznih del in koordinator varstva pri delu), predstavlja ključno avtoriteto na gradbišču in je nujen za zastopanje naročnikovih interesov pri gradnji z več izvajalci. Svetovalne storitve koordinatorja poteka gradnje predstavljajo vsakodnevne operativne naloge koordinacije in organizacije usklajenega napredovanja izvedbe del vseh izvajalcev na gradbišču. Izvajanje storitev koordinatorja omogoča investitorju izvesti projekt brez glavnega izvajalca!

    D.2.1 KOORDINACIJA IZVAJALCEV PRI LOČENI ODDAJI DEL PO IZVEDBENIH SKLOPIH IN ZASTOPANJE INTERESOV NAROČNIKA NA GRADBIŠČU

    Koordinator poteka gradnje prevzema skrb za vse postopke priprave gradnje in gradbišča, vključno z izvedbo zakoličbe, prijavo gradbišča in vsemi za pričetek gradnje potrebnimi postopki. Med gradnjo koordinira večino potrebnih aktivnosti (razen z GZ določene odgovornosti vodje gradnje), te pa usklajuje z vodjo gradnje. Koordinator poteka gradnje prevzema vlogo zastopnika naročnikovih interesov na gradbišču v relaciji do posameznih izvajalcev (pogodbenih prevzemnikov del). Koordinator poskrbi za njihovo uvedbo v delo, kot tudi kvalitativni prevzem njihovih del. Storitev koordinatorja obsega strokovno vodenje in organizacijo poteka gradnje ter zagotavljanje usklajenega sodelovanja med pogodbenimi izvajalci na gradbišču. Koordinator dnevno spremlja, usmerja in usklajuje potek vseh del posameznih izvajalcev na gradbišču ter skrbi za napredovanje gradnje skladno z zastavljenim terminskim načrtom. Poskrbi tudi za koordinacijo in organizacijo morebitnega dodatnega obsega del. Organizira in koordinira predvidene preglede, meritve, preizkuse in testiranja. Po končani gradnji poskrbi za izvedbo postopka tehničnega pregleda in koordinira odpravo pomanjkljivosti.

    Veliko naročnikov se odloča za izvedbo gradnje z večjim številom izvajalcev predvsem zaradi transparentnih poslovnih odnosov, boljšega pregleda nad finančnim tokom in možne neposredne izbire izvajalcev. Neposredni odnosi z izvajalci praviloma ustvarjajo večje zaupanje, gradijo zavest in odgovornost, kar se odraža tudi v boljši kakovosti gradnje in ugodnejši pogodbeni vrednosti nasproti gradnji z glavnim izvajalcem. Pri odločitvi za izvedbo gradnje z več izvajalci mora naročnik upoštevati razlike in specifiko, ki jo taka organizacija gradnje ima nasproti gradnji z glavnim izvajalcem. Pri izvedbi z več izvajalci je za koordinacijo izvajalcev, terminsko usklajenost in skladnost izvedbe nujno potrebno angažirati koordinatorja poteka gradnje, ki poskrbi za ta povezovalni del izvedbe in organizacijo gradbišča za vse izvajalce in je hkrati zastopnik interesov naročnika na gradbišču.

    D.2.2 KOORDINACIJA VARSTVA PRI DELU

    Je z zakonom o varnosti in zdravju pri delu³ opredeljena aktivnost, ki obsega skrb za varnost in zdravje pri delu na gradbišču na osnovi varnostnega načrta, v katerem so opredeljeni zahtevani varnostni ukrepi. Koordinator varstva pri delu redno usklajuje in spremlja skladnost poteka del s projektnimi in zakonskimi zahtevami, ugotovitve vpisuje v knjigo ukrepov in jih usklajuje z vodjem gradnje.

  • D.3 DOKUMENTACIJA O ZGRAJENEM OBJEKTU

    Dokumentacija o zgrajenem objektu poleg obvezne dokumentacije za pridobitev uporabnega dovoljenja služi kot izhodiščni dokument za vpis stavbe v kataster in kot podlaga za certificiranje zgrajenega objekta (energetska izkaznica, trajnostno certificiranje, …). Proces certificiranja se vodi praviloma vzporedno s projektiranjem in gradnjo od zagona projekta do uporabe objekta.

    PROJEKTNA DOKUMENTACIJA IZVEDENIH DEL (PID)

    Je dokumentacija izvedenih del, ki predstavlja projekt za izvedbo, dopolnjen s prikazom vseh izvedenih del in morebitnih sprememb, ki so nastale med gradnjo. Na podlagi PID je mogoče na tehničnem pregledu oz. v upravnem postopku ugotoviti, ali je objekt zgrajen oziroma rekonstruiran v skladu z gradbenim dovoljenjem.

    Dokumentacija o zgrajenem objektu je obsežen vir informacij tudi za tehnično upravljanje in gospodarjenje z objektom. Z BIM pristopom izdelan digitalni dvojček zgrajenega objekta naročnik lahko uporablja kot obsežen zbir preprosto dostopnih informaciji za učinkovito upravljanje v življenjskem ciklu objekta.

• E SPREMLJANJE OBRATOVANJA

  Določene svetovalne storitve naročnik potrebuje tudi po izdaji uporabnega dovoljena, ko objekt že obratuje. Med drugim je to organizacija in nadzor odprave napak in pomanjkljivosti v garancijskih dobah, sistematična in ciklična aktualizacija dokumentacije o objektu, usposabljanje uporabnikov in vzdrževalcev zgradbe, spremljanje energetskih naprav z rednimi pregledi in optimizacija rabe energije.

  Inteligentno spremljanje in upravljanje rabe objekta omogočamo z izdelavo BIM-modelov oziroma njihovo nadgradnjo za potrebe upravljanja in vzdrževanja. Tako pripravljen BIM-model je digitalni dvojček zgrajenega objekta, ki vsebuje vse relevantne informacije o zgrajenem objektu in o njegovi rabi. Informacije so v BIM-modelu hitro dostopne in jih je mogoče na enostaven način sprotno osveževati. Z njihovo pomočjo je mogoče optimizirati in racionalizirati rabo objekta skozi življenjsko dobo.

  Med posebne svetovalne storitve spadajo pravne, geodetske, ekonomske in tehnične storitve pri evidentiranju v kataster in razvoju zasnov za celovito upravljanje in gospodarjenje z zgrajenim objektom (facility in property management).

  Običajno tej tematiki naročniki posvečajo premalo pozornosti. Strokovnjake za vzdrževanje in upravljanje objektov je smiselno vključevati že v fazi projektiranja, da že v tej fazi ustrezno usmerjajo projektne rešitve.

• F BIM

  BIM je proces načrtovanja (Building Information Modelling – Informacijsko modeliranje stavb), ki spremlja vse projektne faze, poveča natančnost in razumljivost projektnih rešitev in bistveno izboljša preglednost in dostopnost informacij, od idejne zasnove do obratovanja ter skozi ves življenjski cikel objekta.

  Digitalizacija in vizualizacija projekta potekata od začetka v združenem interdisciplinarnem 3D-modelu, ki odpravlja neusklajenosti pri razvoju projektnih rešitev.

  BIM omogoča v vseh projektnih fazah transparentne in nazorne prikaze skladnosti projektnih rešitev z zahtevami naročnika. Ob tem je zagotovljena visoka raven medsebojne usklajenost projektnih rešitev, natančna določitev količin in spremljanje vrednosti investicije skozi vse projektne faze. Naročnik je ves čas aktivno vključen v proces odločanja o izboru projektnih rešitev s preprostim dostopom do 3D-modela preko oblačne (cloud) platforme za BIM-sodelovanje v skupnem podatkovnem okolju (CDE – common data environment). Skupno podatkovno okolje (CDE) je enotni vir informacij in enotni podatkovni tok, ki se uporablja za zbiranje, upravljanje in razširjanje vseh ustreznih odobrenih datotek, dokumentov in informacij za multidisciplinarne skupine v upravljalnem procesu. S CDE je možen enostaven in nadzorovan prehod iz faze načrtovanja v fazo gradnje, ob tesnem stiku akterjon na projektu od naročnika, investitorja, projektanta preko nadzornika do izvajalca. Komunikacijski tok je sistemsko opredeljen in zagotavlja sledljivost in transparentnost pri dodeljevanju in izvajanju nalog na projektu.

  BIM je logično nadaljevanje razvoja informacijskih tehnologij in digitalizacije tudi v gradbeni panogi. BIM zahteva pri načrtovanju občutno višjo raven natančnosti in znatno bolj aktivno komunikacijo vseh udeležencev – s tem se poveča vložek dela pri projektiranju, kar nedvomno izjemno prispeva k transparentnosti in predvidljivosti investicijskih projektov ter optimizira strošek in čas gradnje. Z uporabo CDE je prehod iz faze načrtovanja v fazo izvedbe gladek, zagotavlja enotni vir informacij in sistemsko opredeljen enotni komunikacijski tok, kar zagotavlja sledljivost in transparentnost. 

  

• GSVETOVALNE STORITVE

  Skrbni tehnični pregledi (TDD), geodetsko svetovanje, gradbeno-tehnične študije, revizije in recenzije projektne dokumentacije, zagotavljanje pravice graditi in druge podporno-svetovalne storitve se raztezajo skozi vse faze investicijskega procesa, vse z namenom, da ima naročnik celovit in transparenten pregled nad investicijo in tveganji.

  • G.1 EKONOMIKA GRADNJE

    Ekonomika gradnje je samostojno neodvisno področje storitev, ki v vseh fazah projektiranja zagotavlja realen pogled na predvidene stroške gradnje, tekom vodenja razpisov pa investitorju zagotavlja ustrezno strokovno tehnično podporo do sklenitve izvajalskih pogodb.

  • G.1.1 DOLOČITEV STROŠKOV V POSAMEZNIH FAZAH PROJEKTA

    Obsega pripravo ocen predvidenih stroškov v posameznih fazah projekta in sicer:

  • G.1.1.1 Stroškovni okvir

    v fazi projektnih izhodišč je določitev stroškov povezanih z zemljiščem, projektiranjem, upravnimi postopki ter stroški gradnje (GOI del za stavbo, zunanjo ureditev in pripadajočo infrastrukturo).

  • G.1.1.2 Ocena stroškov v fazi IDZ

    je določitev stroškov, ki upošteva izvedbo GOI del za stavbo, zunanjo ureditev in pripadajočo infrastrukturo. Ocena vrednosti gradnje (v €/m2) se pripravi na podlagi izkušenj že izvedenih primerljivih projektov, z upoštevanjem gibanja cen gradbenih storitev na tržišču.

     

  • G.1.1.3 Proračun stroškov v fazi IDP

    je določitev stroškov, ki upošteva strukturo stroškov in stroškovne skupine za GOI dela za stavbo, zunanjo ureditev in pripadajočo infrastrukturo, ločeno po fazah in vrstah del. Ta ocena se izdela na podlagi okvirnih izračunov potrebnih količin po posameznih sklopih del in ključnih elementih. Cene na enoto bazirajo na povprečjih cen na enoto mere novejših izvedbenih razpisov.

  • G.1.1.4 Popis del in predračun stroškov v fazi PZI

    obsega podrobni opis vseh potrebnih GOI del za izgradnjo stavbe, zunanje ureditve in pripadajoče infrastrukture. Predračun stroškov je določitev stroškov na podlagi dokumentacije za izvedbo gradnje GOI del za stavbo, zunanjo ureditev in pripadajočo infrastrukturo.

  • G.1.2 RAZPISI - svetovaje o razpisnem postopku in vodenje razpisov

    Storitev obsega vodenje celotnega postopka izvedbe razpisov in sicer:

  • G.1.2.1 Informativni razpisi v fazi IDP

    se izvajajo z namenom pridobitve tehnično in finančno ugodnejših rešitev

  • G.1.2.2 Razpisi za izvedbo v fazi PZI

    oz. priprave na gradnjo se izvajajo z namenom pridobitve izvajalcev za izvedbo GOI del za stavbo, zunanjo ureditev in pripadajočo infrastrukturo. Storitev obsega pripravo razpisne dokumentacije, identifikacijo potencialnih izvajalcev, operativno izvedbo razpisa z zbiranjem ponudb, pregledom in primerjavo ter vodenjem pogajanj za izbiro izvajalcev v sodelovanju z investitorjem vse do oddaje del.

  • G.1.3 ANALIZE - finančne primerjave v posameznih fazah projekta in druge analize

    Obsegajo predvsem podrobne primerjave in finančne analize v fazi informativnih razpisov, kot izhodišče za lažje odločanje o izbranih tehničnih rešitvah, v fazi razpisov za izbiro izvajalcev pa kot izhodiščni podatek in usmeritev za pogajanja z izvajalci. V fazi projektiranja se pripravi primerjava in analiza finančnih odstopanj med posameznimi fazami projektiranja in razlogov zanje, po zaključku gradnje pa končna primerjava in analiza stroškov.

  • G.1.4 POROČILA - stroški in vplivi nanje

    Obsegajo povzetek finančnih analiz v posameznih fazah projekta z obrazložitvijo za potrebe naročnika.

  • G.1.5 TERMINSKI PLANI IN DENARNI TOK

    Obsegajo izdelavo grobega terminskega plana za izvedbo GOI del za stavbo, zunanjo ureditev in pripadajočo infrastrukturo v fazi razpisa s pripadajočim planom denarnega toka ob upoštevanju ocenjene investicijske vrednosti.

  • G.1.6 BIM 4D in BIM 5D – Nadgrajevanje 3D modela z dodatnimi dimenzijami: čas in strošek

    BIM 4D predstavlja četrto dimenzijo modeliranja, kjer 3D modelu objekta dodamo še časovno konstanto gradnje posameznih gradnikov. Model se uporablja za planiranje gradnje in vizualizacijo terminskega plan. S pomočjo modela se določi kritična pot gradnje s katero se zmanjšuje tveganje za podaljševanje roka izvedbe. BIM 5D predstavlja peto dimenzijo modeliranja, ker 4D modelu objekta dodamo še vrednost posameznih gradnikov. Model se uporablja za prikaz denarnega toka skozi čas gradnje. V BIM 5D modelu je narejena povezava med posameznimi gradniki in opisno postavko v popisu del in je lahko tudi neodvisen od BIM 4D.

    Ekonomika gradnje je ključna podporna storitev, ki na podlagi transparentnih postopkov zagotavlja naročniku varnost pri finančnem planiranju in vzporedno z razvojem projekta omogoča stalen nadzor stroškov. Ekonomika gradnje kondicionira projektanta, projektni management in naročnika, da sprejema pravočasno ekonomsko preverjene odločitve.

  • G.2 GEODETSKE STORITVE

    Med ključne podporne storitve, ki spremljajo investicijo od začetka investicijske namere in vse do zaključka izgradnje objekta, spadajo tudi geodetske storitve. V začetnih fazah zagotavljajo kvalitetne prostorske podatke obstoječega stanja, ki so s strokovno razlago osnova za nadaljnje odločitve o investiciji in izhodišče za pričetek načrtovanja. Geodetske storitve delimo na katastrski del, ki se ukvarja s parcelnim stanjem, s stanjem stavb in gospodarsko javno infrastrukturo ter ureja lastništvo posameznih nepremičnin, in inženirski del, ki se ukvarja s topografskimi izmerami, zakoličbami in monitoringom. Oba dela sta v fazah projektiranja in izgradnje objektov nepogrešljiva in naročnika seznanjata z dejanskim stanjem. Postopki se običajno pričnejo z ureditvijo katastra in lastništva, sledi izdelava geodetskih načrtov in drugih kakovostnih podlog za projektiranje. Po pridobitvi gradbenega dovoljenja se izvedejo zakoličbe, ob gradnji kontrolne meritve, na koncu pa je treba zgrajene objekte evidentirati v ustrezno katastrsko bazo.

    Brez geodetskih storitev se gradnja ne more niti pričeti niti zaključiti, v vmesnih fazah pa skrbi za skladnost izvedbe z načrti.

  • G.3 PRAVNO SVETOVANJE V ZVEZI Z RAZVOJEM PROJEKTA

    Pravno svetovanje pri razvoju nepremičninskih projektov obsega skrbni pregled, predlog ukrepanj in strokovno podporo naročniku v vseh stvarnopravnih in obligacijskih relacijah. Najpogostejši ukrepi so povezani s pravnimi pregledi stanja nepremičnin pred končno odločitvijo naročnika o investicijski nameri (zemljiškoknjižno stanje, obremenitve, pravice tretjih na nepremičnini) in sklepanje kupoprodajnih pogodb. V fazi projektiranja je največji poudarek pravne podpore zagotavljanje ustrezne pravice graditi, v kolikor naročnik ni lastnik gradbene parcele. V ta obseg sodijo predvsem instrumenti stavbne pravice, služnostih pravic in komasacij stavbnih zemljišč (pogodbenih in upravnih). Primeroma naročnik hkrati z objektom investira tudi v izgradnjo komunalne opreme, pri čemer je osnova za gradnjo pogodba o opremljanju stavbnih zemljišč, ki jo naročnik sklene s pristojno občino. Pred prehodom v fazo gradnje je poudarek pravne podpore zagotavljanje ustreznih gradbenih in izvedbenih pogodb, ki naročniku omogočajo varnost in transparentnost v relaciji do izvajalcev. Pravno svetovanje v fazi po zaključku gradnje večinoma obsega pripravo podlag za vzpostavitev etažne lastnine in oddajo/prodajo nepremičnine, v kolikor ta ni namenjena naročnikovi lastni uporabi.

    Pravno svetovanje v vseh fazah razvoja nepremičninskega projekta omogoča naročniku dodatno varnost in transparentnost.

  • G.4 PODPORNE STORITVE

    Podporne svetovalne storitve obsegajo podporo naročniku v fazi odločanja o izvedbi oziroma nadaljevanju investicijske namere, še posebej v primerih, ko naročnik ne pozna lokalnih predpisov in postopkov oziroma potrebuje strokovno podporo pri pripravi in izvedbi investicijske namere. Podporne svetovalne storitve omogočajo naročniku, da se lahko celostno posveča svoji osnovni dejavnosti.

    Podporne svetovalne storitve omogočajo naročniku strokovno podporo pri obvladovanju tveganj, kot tudi pomoč pri ključnih odločitvah glede izvedljivosti, ustreznosti, uporabnosti in ekonomičnosti načrtovane investicije.

• H PROJEKTNI MENEDŽEMNT (PM - vodenje, usmerjanje, svetovanje)

  Projektni management je samostojna svetovalna storitev pri kompleksnih projektih z zahtevnimi strokovno-tehničnimi in organizacijskimi nalogami, pri katerih običajno sodeluje širok spekter udeležencev. Vodja projekta celovito obvladuje investicijski proces, koordinira in usmerja interdisciplinarno delo, zagotavlja konstanten pretok relevantnih informacij, jasno definira odgovornosti in nadzira delovni proces kot rezultat projektnega dela. Ob tem vodja projekta skrbi za kakovost dela, optimizacijo stroškov projektne skupine in dogovorjene roke.

  Projektni management sodi med najbolj zahtevne svetovalne storitve v investicijskem procesu, ki ga izvajajo izkušeni vodje projektov z ustreznimi kompetencami in osebnostnimi lastnostmi. Vodja projekta naročniku poroča in tolmači projektne rešitve ter zagotavlja relevantne informacije za ključne investicijske odločitve.

I.3 Postopek izdelave projektne dokumentacije in storitve med gradnjo

I.4 Organizacijska struktura udeležencev pri gradnji

II. Vrednotenje integralnih storitev

SPLOŠNO O CENIKU

Cenik temelji na sistematično urejeni specifikaciji celovitih svetovalnih in projektantskih storitev arhitektov in inženirjev. Specifikacija se naslanja na metodologijo primerljivih cenikov v Nemčiji (www.hoai.de ), Avstriji (www.arching.at) in Veliki Britaniji (www.architecture.com). Cenik je prilagojen slovenski gradbeni zakonodaji in povzema aktualno slovensko ter mednarodno prakso. 

Cenik je namenjen za določitev vrednosti storitev arhitektov in inženirjev za manj zahtevne, zahtevne in zelo kompleksne projekte, ki presegajo 500.000 € vrednosti stroška gradnje – GOI dela (def.: neto vrednost gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del na gradbeni parceli).

Ob ceniku veljajo Splošni pogoji poslovanja podjetja Protim Ržišnik Perc arhitekti in inženirji, d. o. o., pravila stroke, predpisi in zakonodaja ter običaji dobre prakse.

Cenik se redno posodablja. Zadnja različica je dostopna na spletnem naslovu: www.protim.si/metodologija-vrednotenje

II.1 METODE DOLOČITVE VREDNOSTI STORITEV

Cenik uporablja tri metode določitve vrednosti storitve:

 ① = % od GOI del

Vrednost storitev za projektantske in svetovalno-nadzorne storitve izhaja iz ocene gradbenih stroškov za GOI dela in zunanjo ureditev. Ocene so izračunane po standardu za izračun stroškovnih ocen DIN 276 (skupine stroškov od 200 do vključno 400, glej: Razčlenitev investicijskih stroškov stavb po DIN 276-1/2008-12 (izs.si)

 ② = delo po urah

Vrednost storitev, ki izhaja iz obsega storitve (urne postavke – predvidene ali obračunane projektantske in svetovalne ure) in so projektno specifične glede obsega in globine storitev. Ta metoda se lahko uporablja tudi za dodatne storitve, ki se pojavijo med potekom projekta.

③ = zunanji strokovni sodelavci

Vrednost storitev zunanjih strokovnih sodelavcev (npr. za elaborate, ekspertize, študije), za katere se praviloma pridobijo ponudbe. Zunanji izvajalec za svojo storitev odgovarja neposredno investitorju, prevzemnik vodi in koordinira projektno delo zunanjih strokovnih sodelavcev.

V vrednosti ocen in storitev niso vključeni DDV ter potni, manipulativni, materialni in drugi stroški.

II.2 Razmerje vrednosti storitev po strokovnih sklopih in disciplinah

Pri manj zahtevnih projektih brez zahtevnih tehnoloških naprav

Na razmerje vrednosti storitev med strokovnimi sklopi in disciplinami vplivajo specifike posameznega projekta.
Kalkulativno izhodišče za določitev vrednosti posameznih storitev znotraj področja cenika izhaja iz vrednosti stroška GOI del (po metodi ①). Vrednosti posamezne discipline (prikazane v razponu) se dodatno utežijo glede na tehnične specifike oz. zahtevnost projekta.
Vrednost izhodiščnega stroška za GOI dela se praviloma opredeli v projektni fazi IDZ. Cenik se uporablja za projekte nad vrednostjo 500.000 € (brez DDV) za GOI dela.

II.3 Specifikacija storitev